El nuevo criterio se aplicará solo si el juez civil dicta condena genérica para que la indemnización se determine en la ejecución de sentencia
¿Te invadieron una propiedad o conoces a alguien afectado por un “paracaidista”? En Yucatán, donde las “invasiones” ya causaron incluso amplios operativos policíacos para desalojar a “invasores”, las personas condenadas por ocupar indebidamente un inmueble ahora pagarán, como reparación del daño, rentas calculadas sobre el valor comercial del predio y la rentabilidad del mismo, según un nuevo precedente obligatorio que eliminó la indemnización con base en el valor catastral.
Para que se aplique este precedente, el dueño del predio debe demandar al “invasor” y pedir el pago de los ingresos que perdió y, además, el juez civil que atienda el caso debe condenar al “invasor” y dictar una condena genérica para que la indemnización se fije en la etapa de ejecución de sentencia.
En Yucatán, la Fiscalía estatal abrió 89 investigaciones por despojo de inmueble en 2025, más del doble de las 39 averiguaciones que inició en 2024 por ese delito, y en 2026 ya abrió 58 expedientes: 20 en enero, 13 en febrero, 10 en marzo y 15 en abril, informa el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública de México.
Además, las carpetas ministeriales por despojo se dispararon este año porque, por ejemplo, en enero de 2024 y 2025 fueron cuatro y tres, respectivamente, y en febrero, siete y una, en el mismo orden.
Por eso, en solo cuatro meses de 2026 ya se alcanzó el 65% de los 89 despojos investigados en todo 2025.
Dónde surgió el nuevo criterio para que “invasores” reparen el daño
Por unanimidad de votos, la Sala Colegiada Civil y Familiar (SCF) del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Yucatán aprobó el nuevo precedente obligatorio en su sesión del 29 de abril de 2026 al resolver la apelación en el expediente (toca) 706/2025.
El magistrado Alan Hernández Conde presentó el proyecto de sentencia, que la SCF aprobó.
El documento judicial narra que el dueño de un inmueble reclamó, entre otras prestaciones, el pago de frutos civiles (rentas o ingresos) derivados de la ocupación indebida del predio que hizo el demandado.
No quiso pagar y apeló
El Juzgado de primera instancia declaró procedente el pago y ordenó que los frutos civiles se calculen aplicando el interés legal sobre el valor catastral del predio.
Inconforme con esa sentencia, el demandado interpuso un recurso de apelación, en el que alegó falta de sustento legal y de idoneidad del valor catastral.
Pero apelar al TSJ fue como lanzar un bumerán porque ahora tendrá que pagar más dinero.
Qué dice el nuevo criterio para que “invasores” reparen el daño
Al resolver la apelación, la SCF determinó que el valor catastral de un inmueble no es un parámetro objetivo para cuantificar los frutos civiles.
Debido a que, por su naturaleza, los frutos civiles se vinculan con la renta que un inmueble pueda producir en el mercado de arrendamiento, la base idónea para cuantificarlos es el dictamen pericial de renta inmobiliaria “que se rinda en la etapa de ejecución de sentencia, atendiendo a las características específicas del bien y a las condiciones del mercado”, dice el nuevo criterio establecido en este precedente obligatorio que ahora deben aplicar todos los jueces que atiendan casos de pago de frutos civiles.
Al justificar este nuevo criterio, la SCF recuerda que, según el Código Civil de Yucatán, los frutos civiles se identifican con las rentas o ingresos que un bien puede producir.
En cambio, contrasta, el valor catastral es un método de valoración cuyo fin es “servir de base para la determinación de contribuciones vinculadas con la propiedad inmobiliaria” (en alusión al predial y otros impuestos que el dueño debe pagar al gobierno), así que “no refleja necesariamente el valor comercial ni la rentabilidad real del inmueble”.
Equiparar los frutos civiles a un rendimiento calculado sobre el valor catastral es desnaturalizar su esencia, destaca la SCF.
La finalidad: que el dueño recupere los ingresos que perdió
Por ende, añade, usar el valor catastral como base para fijar el importe de los frutos civiles carece de sustento jurídico y de razonabilidad objetiva, ya que no corresponde con la finalidad de resarcimiento de la condena, la cual busca restituir al propietario los beneficios económicos de dejó de percibir con motivo de la ocupación indebida.
La determinación de la renta que razonablemente habría producido el inmueble exige un análisis técnico que considere factores como ubicación, uso, características físicas, condiciones del mercado y dinámica económica, lo cual únicamente puede ser apreciado mediante conocimientos especializados, señala.
De ahí que el dictamen pericial de renta inmobiliaria que se rinda en la etapa de ejecución (de sentencia condenatoria) es el medio idóneo para dotar de objetividad y certeza a la cuantificación de los frutos civiles, sostiene.
Cuándo se aplicará este nuevo criterio contra los “invasores”
“En consecuencia, cuando no existan elementos suficientes para fijar en la sentencia el monto líquido de los frutos civiles, deberá emitirse una condena genérica y establecerse como base para su liquidación, en la etapa de ejecución, el valor de renta determinado por peritos en la materia, a fin de garantizar que la cuantificación responda a criterios técnicos razonables y acordes con la naturaleza de la prestación reclamada”, finaliza el nuevo mandato judicial.
El Poder Judicial y el TSJ de Yucatán promulgaron ayer 20 de mayo de 2026 el “Precedente de la Sala Colegiada Familiar, tesis número 172 y año de 2026 (PR.SCF.172.026.Civil) Cálculo de frutos civiles en la etapa de ejecución. Para su cuantificación debe atenderse al valor de renta con vase en el dictamen pericial correspondiente”, así que ya es ley.
Nota original aquí
Fuente: Diario de Yucatán/Flor Estrella Santana
